Die Frage stellt sich häufiger, als man denkt: nach einer Erbschaft, beim Umzug in eine andere Stadt, wenn die Kinder ausgezogen sind oder ein Umzug ins Betreute Wohnen ansteht. Verkaufen bringt Geld und Ruhe. Vermieten bringt laufende Einnahmen und behält die Immobilie in der Familie. Beides hat seinen Preis. Diese Kriterien helfen bei der Entscheidung.
1. Was bringt die Immobilie als Kapitalanlage?
Rechnen Sie nüchtern: Die erzielbare Jahreskaltmiete geteilt durch den heutigen Verkaufswert ergibt die Bruttomietrendite. Davon gehen nicht umlegbare Kosten ab – Instandhaltung, Verwaltung, Leerstandsrisiko, Rücklagen. Bei älteren Häusern mit Sanierungsstau kann die Nettorendite unter dem liegen, was eine sichere Geldanlage bringt. Bei einer modernisierten Wohnung in gefragter Lage in Aschaffenburg sieht die Rechnung dagegen oft gut aus.
Hinzu kommt die Frage der Wertentwicklung: Die Nachfrage am Untermain ist stabil, aber niemand kann Ihnen die Preise in zehn Jahren garantieren.
2. Steuern
- Verkauf: Bei selbst genutzten Immobilien fällt keine Einkommensteuer auf den Gewinn an. Bei vermieteten Objekten ist der Gewinn steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Bei geerbten Immobilien zählt die Haltedauer des Erblassers mit.
- Vermietung: Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig, im Gegenzug können Sie Abschreibung, Zinsen, Instandhaltung und Verwaltung absetzen. Wer bereits ein hohes Einkommen hat, zahlt auf die Mieteinnahmen entsprechend viel Steuer.
- Erbschaft: Wird eine geerbte Immobilie innerhalb bestimmter Fristen verkauft, kann das Folgen für Freibeträge und Bewertung haben. Hier lohnt sich ein Gespräch mit dem Steuerberater vor der Entscheidung.
3. Aufwand und Nerven
Vermieten ist ein Nebenjob: Mieter suchen, Betriebskosten abrechnen, Reparaturen organisieren, gelegentlich Konflikte lösen. Wer weit weg wohnt, berufstätig ist oder sich mit Mietrecht nicht beschäftigen möchte, sollte diesen Aufwand ehrlich einpreisen – oder ihn an eine Hausverwaltung oder Maklerin abgeben, was wiederum Geld kostet.
Ein Verkauf ist nach zwei bis vier Monaten erledigt. Danach haben Sie Liquidität und keine Verantwortung mehr für das Gebäude.
4. Zustand der Immobilie
Ein Haus mit alter Heizung, undichten Fenstern und schlechter Energieeffizienz lässt sich nur mit Abschlägen vermieten und wird in den nächsten Jahren teuer: Das Gebäudeenergiegesetz stellt Anforderungen an Heizungen, und energetische Sanierungen kosten schnell fünf- bis sechsstellige Beträge. Wer diese Investition nicht tätigen will, verkauft besser jetzt – an jemanden, der sanieren möchte.
Eine modernisierte Immobilie dagegen ist als Mietobjekt pflegeleicht und bei Mietern gefragt.
5. Ihre Lebenssituation
- Brauchen Sie das Geld – für die nächste Immobilie, die Altersvorsorge, die Aufteilung unter Geschwistern? Dann spricht viel für den Verkauf.
- Möchten Sie die Immobilie später selbst nutzen oder an Kinder weitergeben? Dann kann Vermieten die bessere Brücke sein.
- Gibt es eine Erbengemeinschaft? Gemeinsames Vermieten funktioniert selten dauerhaft; meist ist ein Verkauf oder die Übernahme durch einen Erben die sauberere Lösung.
Der dritte Weg: Verkaufen an einen Kapitalanleger
Wer verkaufen möchte, aber Zeit hat, kann die Immobilie zunächst vermieten und später vermietet verkaufen. Kapitalanleger kaufen vermietete Objekte gerne – allerdings meist mit Abschlag gegenüber dem Preis für eine leere Wohnung, weil sie nicht selbst einziehen können. Sinnvoll ist das vor allem, wenn die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen ist.
Fazit
Es gibt keine allgemeingültige Antwort, aber es gibt eine ehrliche Rechnung: Rendite nach Kosten und Steuern, Investitionsbedarf, Aufwand und Ihre persönlichen Ziele. Was in dieser Rechnung fehlt, ist meist der aktuelle Wert der Immobilie – und der lässt sich klären.
