Vollständige Unterlagen sind beim Immobilienverkauf kein Formalismus: Sie entscheiden darüber, ob die Bank des Käufers die Finanzierung zügig freigibt, ob der Notar den Vertrag ohne Rückfragen entwerfen kann und ob Sie später für unentdeckte Mängel haften. Diese Checkliste zeigt, was Sie brauchen, wo Sie es bekommen und wie viel Zeit Sie einplanen sollten.
Unterlagen für alle Immobilien
| Dokument | Wo erhältlich | Hinweis |
|---|---|---|
| Aktueller Grundbuchauszug | Grundbuchamt beim Amtsgericht Aschaffenburg | Nicht älter als drei Monate; zeigt Eigentümer, Belastungen (Grundschulden), Wegerechte |
| Flurkarte / Lageplan | Vermessungsamt (Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung) | Zeigt Grundstücksgrenzen und Gebäudeumriss |
| Baupläne / Bauzeichnungen | Bauamt der Stadt bzw. des Landratsamts, eigene Unterlagen | Grundrisse, Schnitte, Ansichten; wichtig für Wohnflächenberechnung und Umbauten |
| Baugenehmigung und Baubeschreibung | Bauamt | Belegt, dass das Gebäude und spätere Anbauten genehmigt sind |
| Wohnflächenberechnung | Architekt, eigene Unterlagen, ggf. neu erstellen | Nach Wohnflächenverordnung; Abweichungen führen später zu Streit |
| Energieausweis | Energieberater, Schornsteinfeger, Online-Anbieter | Pflicht nach GEG, zehn Jahre gültig; Kennwerte gehören in die Anzeige |
| Nachweise über Modernisierungen | Eigene Rechnungen | Dach, Fenster, Heizung, Bäder, Dämmung – mit Jahr und Umfang |
| Grundsteuerbescheid | Eigene Unterlagen | Zeigt die laufenden Kosten |
| Gebäudeversicherung | Versicherer | Police geht auf den Käufer über, der sie kündigen kann |
| Bei Vermietung: Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen | Eigene Unterlagen | Käufer tritt in bestehende Mietverhältnisse ein |
Zusätzlich bei Eigentumswohnungen
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan – regelt Sonder- und Gemeinschaftseigentum (Grundbuchamt oder Hausverwaltung)
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen – zeigen geplante Sanierungen und Konflikte
- Aktueller Wirtschaftsplan und die letzten Jahresabrechnungen – Hausgeld, Instandhaltungsrücklage
- Höhe der Instandhaltungsrücklage – Anteil, der auf Ihre Wohnung entfällt
- Beschlusssammlung – seit 2007 Pflicht für Verwaltungen
- Verwaltervertrag und Kontaktdaten der Hausverwaltung
Zusätzlich bei Grundstücken
- Bebauungsplan oder Auskunft zur Bebaubarkeit (§ 34 BauGB) vom Bauamt
- Erschließungsnachweis – Wasser, Abwasser, Strom; ob Erschließungsbeiträge bezahlt sind
- Baulastenverzeichnis – Auskunft beim Bauamt
- Altlastenauskunft – Landratsamt / Wasserwirtschaftsamt
- Bodenrichtwert – Gutachterausschuss, in Bayern über BORIS-Bayern einsehbar
Zusätzlich bei Erbschaft
- Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
- Grundbuchberichtigung – die Erben müssen als Eigentümer eingetragen werden, bevor sie verkaufen können; innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Berichtigung gebührenfrei
- Bei Erbengemeinschaften: Zustimmung aller Erben zum Verkauf
Wie lange dauert die Beschaffung?
Grundbuchauszug und Flurkarte erhalten Sie in der Regel innerhalb weniger Tage, Bauakten und Auskünfte vom Bauamt können zwei bis vier Wochen dauern, ein Bedarfs-Energieausweis mit Vor-Ort-Termin ebenfalls. Fangen Sie deshalb mit den Unterlagen an, bevor Sie den Verkauf starten – nicht, wenn der erste Käufer bereits fragt.
Was passiert, wenn Unterlagen fehlen?
Fehlende Baugenehmigungen für Anbauten, nicht eingetragene Wegerechte oder eine falsche Wohnflächenangabe kommen spätestens beim Notar oder bei der Bank ans Licht – und kosten dann Zeit, Geld oder den Käufer. Wer die Unterlagen vorab sichtet, kann Probleme lösen, bevor sie zum Problem werden.
