Ein Erbe ist oft beides: ein emotionaler Einschnitt und eine Aufgabe mit vielen Formalitäten. Wer eine Immobilie erbt und sie verkaufen möchte, muss zuerst als Eigentümer ins Grundbuch, sich mit eventuellen Miterben einigen und die steuerlichen Folgen kennen. Dieser Leitfaden zeigt die Schritte in der richtigen Reihenfolge.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei größeren Vermögen, Auslandsbezug oder Streit unter Erben sollten Sie frühzeitig einen Notar, Fachanwalt für Erbrecht oder Steuerberater hinzuziehen.

Schritt 1: Erbfolge nachweisen

Bevor Sie verkaufen können, müssen Sie nachweisen, dass Sie Erbe sind. Dafür gibt es zwei Wege:

  • Notarielles Testament oder Erbvertrag: Zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts reicht das in der Regel als Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt.
  • Erbschein: Liegt nur ein handschriftliches Testament vor oder gilt die gesetzliche Erbfolge, beantragen Sie beim Nachlassgericht einen Erbschein. Das kann einige Wochen dauern.

Schritt 2: Grundbuch berichtigen

Im Grundbuch steht noch der Verstorbene als Eigentümer. Die Erben müssen das Grundbuch berichtigen lassen, bevor ein Kaufvertrag vollzogen werden kann. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Grundbuchberichtigung gebührenfrei.

Schritt 3: Mit den Miterben einigen

Erben mehrere Personen gemeinsam, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Über die Immobilie können sie nur gemeinsam verfügen – verkauft werden kann also nur, wenn alle zustimmen. Typische Lösungen:

  • Gemeinsamer Verkauf und Aufteilung des Erlöses nach Erbquoten.
  • Übernahme durch einen Erben, der die anderen auszahlt. Dafür braucht es einen Wert, den alle akzeptieren.
  • Teilungsversteigerung: Kann sich die Erbengemeinschaft nicht einigen, kann jeder Miterbe sie beantragen. Sie dauert lange und bringt in der Regel weniger als ein freier Verkauf – sie sollte die letzte Möglichkeit bleiben.

Eine neutrale Bewertung durch einen Außenstehenden ist oft der Schlüssel zur Einigung, weil sie die Diskussion über den „richtigen Preis“ versachlicht.

Schritt 4: Steuern prüfen

Erbschaftsteuer: Kinder haben einen persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil, Ehe- und eingetragene Lebenspartner 500.000 Euro, Enkel 200.000 Euro. Darüber hinaus fällt Erbschaftsteuer an. Der Wert der Immobilie wird dafür nach dem Bewertungsgesetz ermittelt. Wichtig: Wer das Familienheim erbt und steuerfrei selbst bewohnt, verliert diese Befreiung in der Regel rückwirkend, wenn er es innerhalb von zehn Jahren verkauft oder auszieht.

Spekulationsfrist: Beim Verkauf einer Immobilie kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Bei einer Erbschaft zählt die Besitzzeit des Erblassers mit. Hat der Verstorbene die Immobilie also schon vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Auch Immobilien, die zuletzt selbst bewohnt wurden, sind unter bestimmten Voraussetzungen ausgenommen.

Lassen Sie beide Punkte vor dem Verkauf von einem Steuerberater prüfen.

Schritt 5: Immobilie vorbereiten

Geerbte Häuser stehen oft leer, sind noch möbliert und haben Modernisierungsbedarf. Vor dem Verkauf lohnt es sich,

  • die Immobilie zu räumen und besenrein zu übergeben,
  • Unterlagen zusammenzutragen: Grundbuchauszug, Baupläne, Energieausweis, Rechnungen über Modernisierungen, bei Wohnungen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft,
  • leerstehende Häuser zu sichern und die Gebäudeversicherung über den Leerstand zu informieren,
  • keine größeren Sanierungen auf eigene Faust zu beginnen – Käufer möchten oft selbst gestalten, und nicht jede Investition kommt im Preis zurück.

Eine vollständige Liste finden Sie in unserer Unterlagen-Checkliste für den Immobilienverkauf.

Schritt 6: Wert ermitteln und verkaufen

Mit Erbnachweis, berichtigtem Grundbuch, Einigung unter den Erben und geklärten Steuerfragen steht dem Verkauf nichts mehr im Weg. Grundlage ist ein realistischer Angebotspreis: Er hilft nicht nur beim Verkauf, sondern auch bei der fairen Aufteilung unter den Miterben.

Ist die Immobilie vermietet, gehen die Mietverträge auf den Käufer über. Sie wird dann meist an Kapitalanleger verkauft. Mehr dazu in unserem Ratgeber Verkaufen oder vermieten?.

Fazit

Der Verkauf einer geerbten Immobilie gelingt am reibungslosesten in dieser Reihenfolge: Erbnachweis, Grundbuch, Einigung, Steuern, Vorbereitung, Verkauf. Wer früh die Unterlagen sammelt und einen neutralen Wert kennt, vermeidet Verzögerungen und Streit.

Wir begleiten Erbengemeinschaften: Martina Staab berät alle Miterben gemeinsam, ermittelt einen neutralen Wert und kümmert sich um Räumung, Unterlagen und Verkauf. Immobilie verkaufen in Aschaffenburg · Kostenlose Bewertung anfordern