Ein Haus verkauft man selten mehr als einmal im Leben. Umso wichtiger ist es, den Ablauf zu kennen, bevor der erste Interessent vor der Tür steht. Dieser Leitfaden zeigt Schritt für Schritt, wie ein Hausverkauf in Aschaffenburg und Umgebung abläuft, wie lange die einzelnen Phasen dauern und mit welchen Kosten Sie rechnen sollten.
Schritt 1: Ziele klären und Wert ermitteln
Bevor Sie irgendetwas veröffentlichen, sollten drei Fragen beantwortet sein: Bis wann möchten Sie verkauft haben? Welchen Erlös brauchen Sie mindestens, etwa für die Anschlussfinanzierung oder den Kauf der nächsten Immobilie? Und: Was ist das Haus heute wirklich wert?
Für die letzte Frage reicht ein Blick in die Portale nicht aus. Dort sehen Sie Angebotspreise, nicht die Preise, die tatsächlich bezahlt wurden. Eine belastbare Einschätzung kombiniert drei Quellen:
- Vergleichswerte: Was wurde zuletzt für ähnliche Häuser in Ihrer Lage – etwa in Schweinheim, Nilkheim oder Goldbach – beurkundet?
- Bodenrichtwerte: Der Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Aschaffenburg beziehungsweise des Landkreises veröffentlicht Bodenrichtwerte, die den Wert des Grundstücks abbilden.
- Zustand und Ausstattung: Baujahr, Modernisierungen (Dach, Fenster, Heizung, Bäder), Energieeffizienz und Grundriss entscheiden über Zu- und Abschläge.
Eine kostenlose Immobilienbewertung durch eine ortskundige Maklerin liefert Ihnen diese Einschätzung schriftlich und nachvollziehbar – meist innerhalb weniger Tage.
Schritt 2: Unterlagen zusammenstellen
Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen. Käufer und vor allem deren Banken wollen Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung und den Energieausweis sehen, bevor sie eine Finanzierung zusagen. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Wirtschaftspläne hinzu.
Planen Sie für die Beschaffung zwei bis vier Wochen ein – Grundbuchamt, Bauamt und Hausverwaltung brauchen ihre Zeit. Welche Dokumente Sie genau brauchen, steht in unserer Unterlagen-Checkliste.
Schritt 3: Angebotspreis festlegen
Der Angebotspreis ist die wichtigste Entscheidung im gesamten Verkauf. Ein zu hoher Preis führt dazu, dass ernsthafte Käufer gar nicht erst anfragen; das Haus „liegt“ dann in den Portalen, und spätere Preissenkungen werden als Makel gelesen. Ein zu niedriger Preis verschenkt Geld.
Erfahrungsgemäß erzielen Objekte, die von Anfang an marktgerecht angeboten werden, nicht nur schneller, sondern am Ende auch bessere Ergebnisse – weil mehrere Interessenten gleichzeitig verhandeln.
Schritt 4: Exposé und Vermarktung
Ein gutes Exposé zeigt das Haus ehrlich und von seiner besten Seite: professionelle Fotos bei Tageslicht, ein aufgeräumtes Objekt, Grundrisse, klare Angaben zu Flächen, Baujahr, Energieausweis und Modernisierungen. Die Pflichtangaben aus dem Energieausweis müssen bereits in der Anzeige stehen.
Für die Vermarktung gibt es zwei Wege, die sich kombinieren lassen:
- Diskret: Das Angebot geht zunächst nur an vorgemerkte, geprüfte Kaufinteressenten. Viele Verkäufe in Aschaffenburg laufen so ab – ohne dass Nachbarn oder Kollegen davon erfahren.
- Öffentlich: Immobilienportale, Social Media, Aushang, regionale Presse. Reichweite ist groß, der Aufwand für Anfragen und Besichtigungen ebenfalls.
Schritt 5: Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Verhandlung
Besichtigungen sollten in Einzelterminen stattfinden – Massentermine schrecken gute Käufer ab. Wichtig ist, ernsthafte Interessenten früh von Schaulustigen zu trennen: Wer eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank vorlegt, meint es ernst.
In der Verhandlung geht es nicht nur um den Preis, sondern auch um Übergabetermin, Inventar, eventuelle Mängel und die Frage, wer welche Kosten trägt. Eine erfahrene Vermittlerin hält hier den Ausgleich zwischen beiden Seiten.
Schritt 6: Notar, Kaufpreis und Übergabe
Der Kaufvertrag wird vom Notar entworfen und von beiden Seiten geprüft; zwischen Vertragsentwurf und Beurkundung sollten mindestens zwei Wochen liegen. Nach der Beurkundung trägt der Notar eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch ein, die Bank des Käufers zahlt den Kaufpreis nach Fälligkeitsmitteilung – das dauert in der Regel vier bis acht Wochen. Erst mit vollständiger Zahlung erfolgt die Übergabe mit Protokoll, Schlüsseln und Zählerständen.
Wie lange dauert ein Hausverkauf in Aschaffenburg?
| Phase | Dauer (Erfahrungswerte) |
|---|---|
| Bewertung und Unterlagen | 2 bis 4 Wochen |
| Vermarktung bis zur Kaufzusage | 2 bis 8 Wochen, bei gefragten Lagen oft kürzer |
| Notarvertrag, Finanzierung, Kaufpreiszahlung | 4 bis 8 Wochen |
| Gesamt | etwa 2 bis 4 Monate |
Deutlich länger dauert es, wenn der Preis zu hoch angesetzt ist, Unterlagen fehlen oder Streit in einer Erbengemeinschaft besteht. Deutlich schneller geht es, wenn passende Kaufinteressenten bereits vorgemerkt sind.
Welche Kosten entstehen beim Verkauf?
- Maklerprovision: Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an private Käufer gilt seit Dezember 2020 die gesetzliche Provisionsteilung (§ 656c BGB): Käufer und Verkäufer tragen jeweils die Hälfte. Die Provision fällt nur im Erfolgsfall an.
- Energieausweis: Falls nicht vorhanden – ein Verbrauchsausweis ist günstig, ein Bedarfsausweis aufwendiger. Beide sind zehn Jahre gültig.
- Löschung von Grundschulden: Ist das Haus noch belastet, fallen für die Löschungsbewilligung und die Grundbuchänderung Gebühren an; bei vorzeitiger Ablösung des Darlehens kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
- Steuern: Bei selbst genutzten Häusern fällt in der Regel keine Steuer an. Bei vermieteten Immobilien kann innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf Spekulationssteuer entstehen (§ 23 EStG). Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie verkaufen.
Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer (in Bayern 3,5 Prozent) trägt der Käufer.
Fazit
Ein Hausverkauf in Aschaffenburg gelingt, wenn drei Dinge stimmen: ein marktgerechter Preis, vollständige Unterlagen und eine Vermarktung, die die richtigen Käufer erreicht. Wer diese Punkte vorbereitet, verkauft in wenigen Monaten – ohne böse Überraschungen beim Notar.
